Cambiar la hipoteca de banco: cuándo merece la pena

Si tu hipoteca tiene un interés alto comparado con las ofertas actuales, puedes intentar mejorarla. Hay dos caminos principales: negociar con tu banco (novación) o llevarla a otro (subrogación). Conviene saber que ninguno está garantizado: dependerá de tu situación y del valor de la vivienda.

Novación y subrogación

La subrogación está regulada por la Ley 2/1994, que se ha modificado varias veces. Los plazos concretos deben comprobarse en su versión vigente o preguntarse en la notaría.

Cómo calcular si te compensa

Con cifras inventadas: te quedan 150.000 euros a 20 años al 4 %, con una cuota de 908,97 euros. Otro banco ofrece un 3 %, con una cuota de 831,90 euros. Es un ahorro de 77,07 euros al mes, o 924,84 euros al año.

Ahora resta lo que puede costar el cambio:

• La comisión por cancelar o cambiar, si tu contrato la permite, dentro de los límites legales. Si cobra el 0,25 %, con 150.000 euros sería un máximo de 375 euros.
• Gastos que te correspondan en la operación. Pide un desglose por escrito.
• El sobrecoste de seguros u otros productos exigidos para el nuevo tipo.

Si el nuevo banco te exige productos con 600 euros anuales de sobrecoste, el ahorro real baja a unos 325 euros al año. Repite la cuenta con el método de las vinculaciones.

Paso de variable a fijo

La Ley 5/2019 limita la compensación cuando una novación o subrogación sustituye un tipo variable por uno fijo, o por uno con un primer periodo fijo de al menos tres años: como máximo el 0,05 % del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, sin superar la pérdida financiera del banco. Si la novación no implica amortización, no puede cobrarse comisión por este concepto. Pasados esos tres años, no se puede exigir compensación en esos casos.

Los pasos habituales

1. Reúne el saldo pendiente, el tipo y las comisiones de tu contrato.
2. Pide ofertas a varias entidades, con la FEIN cuando sea una oferta en firme.
3. Lleva la mejor a tu banco y pregunta si puede mejorarla.
4. Compara el coste de cada opción durante el resto del préstamo.
5. Revisa en notaría los documentos antes de firmar.

Cuándo puede no compensar

• Si te queda poco para terminar: los intereses restantes son pocos.
• Si la diferencia de tipo es pequeña y hay costes.
• Si perderías una condición valiosa de tu contrato.
• Si te obliga a contratar productos que no necesitas.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar una nueva tasación? El nuevo banco puede pedirla. Pregúntale antes de encargarla, y si acepta una reciente.

¿Pueden rechazarme? Sí. Una entidad volverá a analizar tu solvencia y el valor de la vivienda.

¿Es buena idea cambiar por amenaza a tu banco? Decir que tienes una oferta real por escrito es la forma normal de negociar.